Типовые ошибки анализа рынка и НЭИ
Анализ рынка и наиболее эффективного использования — 9,4 % замечаний базы, 60,5 % из них — в отчётах по недвижимости, где последовательность анализа задана п. 11 ФСО № 7.
Главная проблема — анализ рынка живёт отдельно от расчёта (40,8 % замечаний раздела): выводы не используются, диапазоны не совпадают с принятыми величинами, анализ посвящён не тому сегменту. Вторая — актуальность (12,1 %): прогноз или обзор устарел к дате оценки, хотя есть более новый выпуск.
Тяжесть замечаний в разделе
Тяжесть: критическая — ошибка в арифметике или фактах, влияющая на результат; существенная — противоречие, требующее правки; вопрос к оценщику — возможное объяснение в отчёте не дано; оформление — стилистика и оформление.
| Тяжесть | Доля замечаний |
|---|---|
| критическая | 2,2 % |
| существенная | 45,2 % |
| вопрос к оценщику | 35,6 % |
| оформление | 17,0 % |
Предмет дефекта
| Предмет дефекта | Доля замечаний |
|---|---|
| анализ рынка и его связь с расчётом | 40,8 % |
| даты и актуальность данных | 12,1 % |
| чужеродные фрагменты и термины | 8,2 % |
| происхождение и проверяемость данных | 7,1 % |
| одна величина — разные значения | 6,8 % |
| не обосновано суждение или отказ от подхода | 4,9 % |
| структура вывода стоимости | 4,1 % |
| неполнота обязательных сведений | 4,1 % |
Типовые классы ошибок
Доля замечаний раздела по классу проверки:
- вывод раздела противоречит данным этого же раздела — 20,3 %
- данные анализа рынка не используются в расчёте или противоречат ему — 11,8 %
- следы копирования из других отчётов: иной объект, регион, класс имущества — 10,7 %
- рыночные и макроэкономические данные устарели к дате оценки — 10,1 %
- одна величина имеет разные значения в разных местах отчёта — 5,8 %
Как посчитаны доли
Доли посчитаны по обезличенной базе знаний: в неё переносятся замечания из итоговых заключений проверок — без названий, адресов, номеров отчётов и реквизитов, с разметкой по разделу отчёта, тяжести, предмету дефекта и классу объекта. Это доли среди замечаний, а не доля отчётов с ошибкой; выборку составляют отчёты, поступившие на проверку, а не рынок в целом. Снимок базы — 2026-11-03.
Что проверяет Felix
Скрипты проверяют наличие разделов по п. 11–13 ФСО № 7 и сравнивают даты источников с датой оценки; LLM прослеживает путь от данных раздела к итогу.
Проверить свой отчёт до выпуска
Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт, формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Результат — примерно через 2–4 часа после подтверждения оплаты. Перед загрузкой удалите из отчёта персональные данные.