Проверка отчёта об оценке перед выпуском
Felix — сервис проверки отчётов об оценке для оценщиков и оценочных компаний. Он рассчитан в первую очередь на проверку своего отчёта до подписания и выдачи заказчику, а не на рецензию чужих отчётов. Проверка ищет то, что легко пропустить при собственной вычитке: одна и та же величина с разными значениями в разных разделах, расчёт, который не совпадает с описанной в тексте процедурой, итоги таблиц, которые не сходятся, фрагменты, перенесённые из других отчётов, выводы анализа рынка, не использованные в расчёте.
Проверку выполняет программная система: скрипты и LLM (большие языковые модели). Всё, что можно проверить вычислением, проверяют скрипты: арифметику таблиц, даты, совпадение одних и тех же величин в тексте и в расчётном файле, наличие обязательных сведений. LLM извлекает из текста сведения, которые не поддаются шаблону, и находит смысловые противоречия между разделами; арифметику и сверку значений LLM сама не выполняет.
Проверка формально-логическая: она ищет противоречия, арифметические и фактические ошибки и неполноту сведений, но не оспаривает методологию и данные, кроме явно ошибочных. Это не экспертиза отчёта, не рецензия и не заключение специалиста; юридической силы результат проверки не имеет.
Что проверяется
| Слой проверки | Что ищет | Чем |
|---|---|---|
| Согласованность | одна величина (площадь, дата, ставка, итог) — разные значения в тексте, таблицах и расчётном файле | скрипты |
| Арифметика | итоги и промежуточные строки таблиц корректировок, согласования, ставок; формулы расчётного файла | скрипты |
| Даты | дата оценки, дата составления, даты источников и редакций актов | скрипты |
| Процедура расчёта | расчёт выполнен не так, как описан в тексте: веса, формулы, правила отбора аналогов | LLM |
| Связь разделов | выводы анализа рынка, описания объекта и допущений использованы в расчёте и не противоречат ему | LLM |
| Чужие фрагменты | следы других отчётов: иной объект, регион, класс имущества | LLM |
| Требования ФСО и 135-ФЗ | 209 требований с пунктами норм — по отметке в заявке, без доплаты | скрипты и LLM |
Каким получается замечание
Замечание пишется так, чтобы его можно было закрыть без дополнительных вопросов: что сказано в отчёте и где — раздел, таблица, графа; почему это замечание — не обосновано в отчёте, противоречит собственным данным отчёта или объявлено и не исполнено; и что его снимет. «Правильную» стоимость и альтернативный расчёт проверка не даёт.
Стандарты в формальной проверке
Формальная проверка охватывает 209 требований федеральных стандартов оценки, 135-ФЗ и МСФО (IFRS) 13; у каждого — пункт нормы. Скрипты проверяют 56,9 % требований, LLM — 34,9 %, 8,1 % по тексту отчёта не проверяются (подпись на оригинале, договор, хранение копий).
| Акт | Требований | Страница |
|---|---|---|
| ФСО VI «Отчет об оценке» | 41 | Требования к отчёту об оценке |
| 135-ФЗ | 26 | Отчёт об оценке по 135-ФЗ |
| ФСО I, II, III, V | 31 | Общие стандарты оценки |
| ФСО IV «Задание на оценку» | 15 | Задание на оценку |
| ФСО № 7 «Оценка недвижимости» | 11 | ФСО № 7 |
| ФСО № 8 «Оценка бизнеса» | 14 | ФСО № 8 |
| ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования» | 8 | ФСО № 10 |
| ФСО XI «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов» | 11 | ФСО XI |
| ФСО № 9 «Оценка для целей залога» и МСФО (IFRS) 13 | 9 и 43 | Залог и справедливая стоимость |
- Требования к отчёту об оценке
- Отчёт об оценке по 135-ФЗ
- Общие стандарты оценки
- Задание на оценку
- ФСО № 7
- ФСО № 8
- ФСО № 10
- ФСО XI
- Залог и справедливая стоимость
Проверки в цифрах (неделя 2026-W41)
Средние и доли по проверкам сервиса; абсолютные числа проверок и замечаний не публикуются.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Находок на отчёт, в среднем | 35,7 |
| Критических находок на отчёт, в среднем | 2,4 |
| Отчётов хотя бы с одной критической находкой | 75 % |
| Критических находок, найденных скриптами без LLM | 26 % |
Что проверяет Felix
Felix проверяет свой отчёт до выпуска: согласованность величин, арифметику, даты, соответствие расчёта описанию, связь разделов, следы других отчётов и — по отметке в заявке, без доплаты — 209 требований ФСО, 135-ФЗ и МСФО (IFRS) 13.
Проверить свой отчёт до выпуска
Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт, формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Результат — примерно через 2–4 часа после подтверждения оплаты. Перед загрузкой удалите из отчёта персональные данные.
Вопросы и ответы
Чем проверка Felix отличается от экспертизы отчёта в СРО?
Экспертизу проводит эксперт саморегулируемой организации оценщиков по договору заказчика с СРО; её результат — положительное или отрицательное экспертное заключение (135-ФЗ, ст. 17.1). Felix — проверка до выпуска: она помогает исправить отчёт, но экспертным заключением не является.
Проверяется ли методология?
Нет. Felix не предлагает другой метод и не пересчитывает стоимость. Замечание по методу возможно только в двух формах: решение не обосновано в отчёте или противоречит его собственным данным.
Какие файлы нужны?
Отчёт в DOC или DOCX и расчётный файл XLS или XLSX либо ZIP с ними, до 250 МБ. Перед загрузкой удалите персональные данные.
Сколько длится проверка?
Примерно 2–4 часа после подтверждения оплаты.
Что я получу?
Файл заключения со списком замечаний: место в отчёте, суть, тяжесть, что снимет замечание. Результат можно принять, принять с оговорками или вернуть на доработку.
Сколько стоит?
Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт по счёту на организацию или ИП; формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Проверка начинается после поступления оплаты.
О методе
Мурашев К. А. Основы архитектуры мультиагентной системы проверки отчётов об оценке — разделение детерминированного и генеративного контуров // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2026. № 10 (301). С. 64–77.
В статье описана гибридная мультиагентная архитектура: детерминированные инструменты выполняют всё, что можно вычислить и сверить, а генеративные модели — работу с текстом; разделение двух контуров делает выводы проверки прослеживаемыми и воспроизводимыми.
DOI 10.63257/2072-4098.2026.301.10.004 · Статья в PDF