ФСО № 7: что проверяется в отчёте об оценке недвижимости
ФСО № 7 «Оценка недвижимости» утверждён приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (с изменениями от 14.04.2022). Он дополняет общие стандарты требованиями, которые видны в отчёте.
Осмотр: оценщик осматривает объект в период, возможно близкий к дате оценки, если задание не указывает иное; «В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра» (п. 5).
Анализ рынка выполняется в последовательности п. 11: влияние общей обстановки на рынок объекта; сегмент рынка; фактические данные о ценах сделок и предложений с интервалами; факторы спроса, предложения и цен; выводы по сегментам. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости (п. 12). После согласования оценщик приводит суждение о возможных границах интервала стоимости, если задание не указывает иное (п. 30).
Требования ФСО № 7
| Пункт | Требование | Обязательность | Когда применяется | Как проверяется |
|---|---|---|---|---|
| п. 5 | Осмотр объекта либо причины непроведения осмотра и допущения | должен | всегда | скрипт |
| п. 7 | Предположение об отсутствии не подтверждённых обременений | должен | всегда | скрипт |
| п. 8 | Задание: состав объекта, характеристики, права и обременения | должен | всегда | скрипт |
| п. 11 | Анализ рынка выполнен в последовательности а)–д) | должен | всегда | скрипт |
| п. 12–13 | Анализ наиболее эффективного использования проведён | должен | всегда | скрипт |
| пп. в) п. 22 | Объём доступных данных об аналогах и правила их отбора | должен | если применён сравнительный подход | скрипт |
| пп. б) п. 22 | Единообразие ценообразования по факторам сравнения | должен | если применён сравнительный подход | LLM |
| пп. г) п. 24 | Последовательность затратного подхода воспроизведена | должен | если применён затратный подход | скрипт |
| п. 25 | Описание выбранного метода позволяет понять логику расчёта | должен | всегда | LLM |
| п. 28 | Расхождение промежуточных результатов объяснено | следует | если применено более одного подхода | LLM |
| п. 30 | Суждение о границах интервала итоговой стоимости | должен | если в задании на оценку не указано иное | скрипт |
Как читать таблицу
«Скрипт» — программа находит сведения в тексте отчёта и сверяет их; «LLM» — требование разбирает большая языковая модель; «по тексту не проверяется» — требование относится к подписи и печати на оригинале, договору, хранению копий или другому, чего нет в файле отчёта. «Должен», «следует», «может» — степень обязательности по п. 17 ФСО I.
Таблица включается в проверку по отметке «Формальная проверка по ФСО» в заявке, без доплаты.
Ошибки в отчётах: недвижимость
Доли среди замечаний базы знаний проверки, относящихся к этому классу объекта; одно замечание может относиться к нескольким классам. Тяжесть: критическая — ошибка в арифметике или фактах, влияющая на результат; существенная — противоречие, требующее правки; вопрос к оценщику — возможное объяснение в отчёте не дано; оформление — стилистика и оформление.
| Показатель | Доля |
|---|---|
| Доля всех замечаний базы | 50,0 % |
| критическая | 6,3 % |
| существенная | 48,5 % |
| вопрос к оценщику | 30,4 % |
| оформление | 14,7 % |
| раздел: сравнительный подход | 29,2 % |
| раздел: доходный подход | 14,5 % |
| раздел: анализ рынка | 9,7 % |
Как посчитаны доли
Доли посчитаны по обезличенной базе знаний: в неё переносятся замечания из итоговых заключений проверок — без названий, адресов, номеров отчётов и реквизитов, с разметкой по разделу отчёта, тяжести, предмету дефекта и классу объекта. Это доли среди замечаний, а не доля отчётов с ошибкой; выборку составляют отчёты, поступившие на проверку, а не рынок в целом. Снимок базы — 2026-11-03.
Что проверяет Felix
Скриптами проверяются 72,7 % требований, LLM — 27,3 %. Требования — по отметке «Формальная проверка по ФСО» в заявке, без доплаты. Скрипты ищут причины непроведения осмотра, разделы анализа рынка и НЭИ, правила отбора аналогов и суждение об интервале; LLM разбирает единообразие ценообразования по факторам сравнения, понятность описания метода и объяснение расхождения подходов.
Проверить свой отчёт до выпуска
Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт, формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Результат — примерно через 2–4 часа после подтверждения оплаты. Перед загрузкой удалите из отчёта персональные данные.