Типовые ошибки в отчётах об оценке

Замечания из итоговых заключений проверок переносятся в обезличенную базу знаний — без названий, адресов, номеров отчётов и реквизитов, с разметкой по разделу отчёта, тяжести, предмету дефекта и классу объекта. По этой базе видно, где отчёты ошибаются чаще.

Больше всего замечаний приходится на расчётные разделы: сравнительный подход — 22,4 %, доходный — 18,0 %, затратный — 8,8 %. Ещё 11,1 % — описание объекта, 9,4 % — анализ рынка и НЭИ, 9,2 % — согласование и итог.

Самая частая причина — не «неверный метод», а несогласованность отчёта с самим собой: расчёт выполнен не так, как описан (15,9 % замечаний), одна величина имеет разные значения в разных местах (12,0 %), обязательные сведения неполны (10,3 %). Такие ошибки обычно находятся внимательной вычиткой — для неё и нужна проверка перед выпуском.

Тяжесть замечаний

Тяжесть: критическая — ошибка в арифметике или фактах, влияющая на результат; существенная — противоречие, требующее правки; вопрос к оценщику — возможное объяснение в отчёте не дано; оформление — стилистика и оформление.

Тяжесть	Доля замечаний
критическая	6,3 %
существенная	47,0 %
вопрос к оценщику	31,7 %
оформление	15,0 %

Разделы отчёта

Раздел	Доля замечаний	Из них критических
Сравнительный подход	22,4 %	8,7 %
Доходный подход	18,0 %	10,0 %
Затратный подход	8,8 %	6,7 %
Описание объекта	11,1 %	2,3 %
Анализ рынка и НЭИ	9,4 %	2,2 %
Согласование и итог	9,2 %	11,2 %
Задание, допущения и оформление	21,0 %	2,1 %

Предмет дефекта

Предмет дефекта	Доля замечаний
заявленная процедура расчёта расходится с применённой	15,9 %
одна величина — разные значения	12,0 %
неполнота обязательных сведений	10,3 %
применение справочников оценщика	9,8 %
анализ рынка и его связь с расчётом	9,1 %
не обосновано суждение или отказ от подхода	8,5 %
происхождение и проверяемость данных	7,3 %
чужеродные фрагменты и термины	7,0 %
даты и актуальность данных	5,1 %
нумерация, подписи, единицы измерения	3,5 %
состав выборки аналогов	3,3 %
арифметика таблиц и формул	3,2 %
права, идентификация, обременения	2,1 %
структура вывода стоимости	1,8 %
реквизиты сторон и актов	1,1 %

Проверки в цифрах (неделя 2026-W41)

Средние и доли по проверкам сервиса за всё время по состоянию на эту неделю; абсолютные числа проверок и замечаний не публикуются.

Показатель	Значение
Находок на отчёт, в среднем	35,7
Критических находок на отчёт, в среднем	2,4
Отчётов хотя бы с одной критической находкой	75 %
Критических находок, найденных скриптами без LLM	26 %
Находки по тяжести: критические	7 %
существенные	49 %
вопросы к оценщику	29 %
оформление	15 %
Проверенные отчёты по классу объекта: недвижимость	59 %
бизнес и доли	16 %
машины и оборудование	13 %
ИС и НМА	4 %
прочее	8 %

Как посчитаны доли

Доли посчитаны по обезличенной базе знаний: в неё переносятся замечания из итоговых заключений проверок — без названий, адресов, номеров отчётов и реквизитов, с разметкой по разделу отчёта, тяжести, предмету дефекта и классу объекта. Это доли среди замечаний, а не доля отчётов с ошибкой; выборку составляют отчёты, поступившие на проверку, а не рынок в целом. Снимок базы — 2026-11-03.

Что проверяет Felix

Felix ищет все эти классы ошибок в своём отчёте до выпуска: скрипты — арифметику, даты и разные значения одной величины, LLM — расхождение расчёта с описанием, связь разделов и следы других отчётов.

Проверить свой отчёт до выпуска

Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт, формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Результат — примерно через 2–4 часа после подтверждения оплаты. Перед загрузкой удалите из отчёта персональные данные.

Вопросы и ответы

Откуда эти цифры?

Из обезличенной базы замечаний итоговых заключений и из еженедельного снимка показателей сервиса. Абсолютные числа проверок и замечаний не публикуются.

Это доля плохих отчётов на рынке?

Нет. Это распределение замечаний в отчётах, поступивших на проверку.

Почему критических немного?

Критическим считается только то, что меняет результат: арифметика и факты. Противоречия, требующие правки, — существенные; недостающее объяснение — вопрос к оценщику.