Требования к отчёту об оценке
Требования к отчёту об оценке задают два акта: статья 11 135-ФЗ «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки» и федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (приложение № 6). Пункт 7 ФСО VI прямо ссылается на статью 11 и повторяет её перечень с расширением, поэтому их удобно читать вместе.
Общее правило закона: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение» (135-ФЗ, ст. 11, ч. 3). ФСО VI раскрывает его тремя принципами: в отчёте изложена вся существенная информация, она подтверждена раскрытием источников, а сведений достаточно, чтобы квалифицированный специалист, не участвовавший в оценке, понял логику и объём исследования (ФСО VI, п. 2).
Обязательные сведения отчёта
Пункт 7 ФСО VI перечисляет 15 групп обязательных сведений — от даты составления и номера отчёта до перечня документов, устанавливающих характеристики объекта. Дата определения стоимости названа в ст. 11 135-ФЗ (ч. 3 и ч. 4) и проверяется по закону.
| Подпункт п. 7 ФСО VI | Что должно быть | Ст. 11 135-ФЗ | Как проверяется |
|---|---|---|---|
| 1 | «дата составления и порядковый номер отчета» | ч. 4, абз. 2 | скрипт |
| 2 | «основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки» | ч. 4, абз. 3 | скрипт |
| 3 | «информация, содержащаяся в задании на оценку» | — | скрипт |
| 4 | сведения об оценщике: ФИО, телефон, почтовый адрес, e-mail, членство в СРО (регистрационный номер, наименование и адрес СРО) | ч. 4, абз. 4 | скрипт, по семи элементам |
| 5 | сведения о заказчике оценки (для юридического лица — наименование, ОГРН, место нахождения) | — | скрипт |
| 6 | сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор | — | скрипт, если оценщик работает по трудовому договору |
| 7 | сведения о независимости юридического лица и оценщика (ст. 16 135-ФЗ) | ч. 4, абз. 5 | скрипт |
| 8 | привлечённые внешние организации и отраслевые специалисты, их квалификация и степень участия | — | скрипт, если привлекались |
| 9 | стандарты оценки; методические рекомендации, одобренные советом по оценочной деятельности, или обоснование их неиспользования | ч. 4, абз. 8 | скрипт |
| 10 | точное описание объекта: количественные и качественные характеристики, права, документы; для объекта юридического лица — реквизиты и балансовая стоимость | ч. 4, абз. 7 | скрипт |
| 11 | допущения и ограничения оценки (по п. 6 и 8 ФСО III) | ч. 4, абз. 8 | скрипт |
| 12 | «анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки» | — | скрипт (наличие) |
| 13 | описание процесса оценки: обоснование подходов и методов, комментарий к отказу от подхода, расчёты каждым методом, согласование | ч. 4, абз. 9 | скрипт; расчёты — LLM |
| 14 | итоговая стоимость, ограничения и пределы применения; число, если задание не требует иной формы | ч. 4, абз. 9 | скрипт; форма — LLM |
| 15 | перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта | ч. 4, абз. 11 | скрипт |
Принципы, оформление и источники
Для внешних источников п. 8 ФСО VI требует ссылок, по которым можно определить источник и дату публикации, а для источников, которые могут стать недоступны, — копий материалов. Бумажный отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплён печатью (ФСО VI, п. 4; 135-ФЗ, ст. 11, ч. 6); электронный подписан усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика и подписью руководителя юридического лица или уполномоченного им лица (ФСО VI, п. 5). Приложения — неотъемлемая часть отчёта (п. 6).
Специальные стандарты добавляют свои требования к отчёту по классу объекта: недвижимость — ФСО № 7, бизнес — № 8, залог — № 9, машины и оборудование — № 10, интеллектуальная собственность — ФСО XI.
| Пункт ФСО VI | Требование | Обязательность | Как проверяется |
|---|---|---|---|
| п. 8 | Ссылки на источники позволяют определить дату публикации | должен | скрипт |
| пп. 1 п. 2 | Изложена вся существенная информация | должен | LLM |
| пп. 2 п. 2 | Существенная информация подтверждена раскрытием источников | должен | LLM |
| пп. 3 п. 2 | Достаточность сведений для проверки квалифицированным специалистом | должен | LLM |
| п. 4 (для бумажного отчёта) и п. 5 (для электронного) | Декларация о порядке оформления и подписания отчёта | должен | скрипт |
| п. 5 | Фактическая подпись и печать (проверка по оригиналу) | должен | по тексту не проверяется |
| п. 6 | Приложения — неотъемлемая часть отчёта | должен | по тексту не проверяется |
| п. 9 | Детализация раскрытия соответствует цели и заданию | должен | LLM |
| п. 10 | Дополнительные расчётные величины, предусмотренные заданием | должен | LLM |
| п. 12 | Хранение копий отчёта и материалов оценки | должен | по тексту не проверяется |
Как читать таблицу
«Скрипт» — программа находит сведения в тексте отчёта и сверяет их; «LLM» — требование разбирает большая языковая модель; «по тексту не проверяется» — требование относится к подписи и печати на оригинале, договору, хранению копий или другому, чего нет в файле отчёта. «Должен», «следует», «может» — степень обязательности по п. 17 ФСО I.
Таблица включается в проверку по отметке «Формальная проверка по ФСО» в заявке, без доплаты.
Где в этих сведениях ошибаются чаще
Доли среди всех замечаний базы знаний проверки: одна величина с разными значениями в разных разделах — 12,0 %; неполнота обязательных сведений — 10,3 %; происхождение и проверяемость данных — 7,3 %; даты и актуальность — 5,1 %.
Что проверяет Felix
По отметке «Формальная проверка по ФСО» — все 41 требование ФСО VI и 26 требований 135-ФЗ, без доплаты. Скриптами проверяются 75,6 % требований ФСО VI, LLM — 17,1 %, 7,3 % по тексту не проверяются (подпись и печать на оригинале, приложения как часть отчёта, хранение копий).
Скрипт устанавливает, что сведения в тексте есть; достаточны ли они по существу, разбирает LLM. Совпадающие требования закона и стандарта дают одно замечание, а не два.
Проверить свой отчёт до выпуска
Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт, формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Результат — примерно через 2–4 часа после подтверждения оплаты. Перед загрузкой удалите из отчёта персональные данные.
Вопросы и ответы
Какие разделы обязательны в отчёте об оценке?
Обязательны не разделы, а сведения: 15 групп по п. 7 ФСО VI и перечень ст. 11 135-ФЗ. Порядок и названия разделов стандарт не задаёт.
Нужно ли включать задание на оценку в отчёт?
Да: пп. 3 п. 7 ФСО VI требует привести информацию, содержащуюся в задании на оценку.
Как оформлять ссылки на интернет-источники?
Ссылка должна позволять идентифицировать источник и определить дату появления информации; для источников, которые могут стать недоступными, — копии материалов (ФСО VI, п. 8).
Как подписывается электронный отчёт?
Усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика (оценщиков) и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, или уполномоченного им лица (ФСО VI, п. 5).