Общие стандарты оценки в проверке отчёта: ФСО I, II, III и V

Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 утверждены шесть общих стандартов: ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия», ФСО II «Виды стоимости», ФСО III «Процесс оценки», ФСО IV «Задание на оценку», ФСО V «Подходы и методы оценки», ФСО VI «Отчет об оценке». Требования к отчёту (ФСО VI) и к заданию (ФСО IV) разобраны на отдельных страницах; здесь — то, что из остальных четырёх видно в отчёте.

Шкала обязательности

ФСО I вводит шкалу: «должен» — безусловная обязанность, «следует» — предпочтительное действие, от которого можно отказаться при наличии оснований, «может» — необязательное действие (ФСО I, п. 17). На этой шкале построена тяжесть замечаний: невыполненное «должен» без условия — существенное замечание, «должен» под условием нормы и «следует» — вопрос к оценщику, «может» замечания не порождает.

Что требуют ФСО II, III и V

ФСО II требует, чтобы вид стоимости был определён исходя из цели оценки и назван в отчёте; ФСО III — чтобы допущения и ограничения были согласованы и раскрыты, данные достаточны, источники надёжны, а информация, предоставленная заказчиком, подтверждена им (п. 13). ФСО V — чтобы была рассмотрена возможность применения всех подходов (п. 2), а при нескольких подходах проведено согласование результатов (п. 3).

Стандарт	Пункт	Требование	Обязательность	Когда применяется	Как проверяется
ФСО I	п. 14	Форма результата оценки: валюта и эквивалент в рублях	должен	всегда	скрипт
ФСО I	п. 16	Уровень существенности определён профессиональным суждением	может	всегда	LLM
ФСО I	п. 17	Лестница обязательности: должен / следует / может	должен	всегда	по тексту не проверяется
ФСО I	п. 13	Статус методических рекомендаций по оценке	может	всегда	по тексту не проверяется
ФСО II	п. 1	Вид стоимости определён исходя из цели оценки	должен	всегда	LLM
ФСО II	п. 12	Определяемый вид стоимости назван и предусмотрен стандартами	должен	всегда	скрипт
ФСО II	п. 13	Определение рыночной стоимости воспроизведено без искажений	должен	если отчёт воспроизводит определение рыночной стоимости	скрипт
ФСО II	п. 14	Специфические для сторон условия не учтены в рыночной стоимости	должен	если определяется рыночная стоимость	LLM
ФСО II	п. 19	Фактор вынужденности продажи не учтён в рыночной стоимости	должен	если определяется рыночная стоимость при вынужденной сделке	LLM
ФСО II	п. 20	Обстоятельства вынужденной продажи установлены и раскрыты	должен	если определяется ликвидационная стоимость	LLM
ФСО II	п. 21	Нерыночные предпосылки указаны в задании и в отчёте	должен	если приняты предпосылки, отличные от наиболее эффективного использования, либо предпосылка вынужденной продажи	LLM
ФСО II	п. 22	Вид стоимости вне перечня: предпосылки и основания раскрыты	должен	если определяется вид стоимости вне перечня п. 12 ФСО II	LLM
ФСО III	п. 3	Соблюдение закона, ФСО и следование методическим рекомендациям	должен	всегда	LLM
ФСО III	п. 5	Специальное допущение отражено в формулировке объекта оценки	должен	если применено специальное допущение	LLM
ФСО III	п. 6	Допущения согласованы с заказчиком и раскрыты в отчёте	должен	всегда	скрипт
ФСО III	п. 8	Ограничения оценки согласованы и раскрыты в отчёте	должен	всегда	скрипт
ФСО III	п. 9	Достаточность данных для достоверного результата	должен	всегда	LLM
ФСО III	п. 10	Достоверность, надёжность и компетентность источников	должен	всегда	LLM
ФСО III	п. 12	Информация, доступная участникам рынка на дату оценки	должен	всегда	LLM
ФСО III	п. 13	Подтверждение предоставленной заказчиком информации	должен	объём подтверждаемых данных и форма подтверждения определяются оценщиком, если иное не указано в задании на оценку	скрипт
ФСО III	п. 2	Процесс оценки не включает аудит и юридическую проверку	должен	всегда	по тексту не проверяется
ФСО V	п. 2	Рассмотрена возможность применения всех подходов к оценке	должен	всегда	скрипт
ФСО V	п. 3	Согласование результатов подходов и методов проведено	должен	если применено более одного подхода или метода	скрипт
ФСО V	п. 3	Расхождения результатов проанализированы до взвешивания	следует	если результаты подходов существенно расходятся	LLM
ФСО V	п. 7	Цены предложений: учтена разница с ценами сделок	следует	если в расчёте использованы цены предложений	LLM
ФСО V	п. 7	Сведения о предложениях документированы	должен	если в расчёте использованы цены предложений	скрипт
ФСО V	п. 10	Выбор аналогов: достаточность, сопоставимость, независимость сторон	следует	если применён сравнительный подход	LLM
ФСО V	п. 17	Ставка соответствует виду денежного потока	должен	если применён доходный подход	LLM
ФСО V	п. 18	Обоснование продолжительности прогнозного периода	должен	если применён метод дисконтирования денежных потоков	LLM
ФСО V	п. 23	Запрет двойного учёта рисков	должен	если применён доходный подход	LLM
ФСО V	пп. 2–3 п. 29	Совокупное обесценение определено при затратном подходе	должен	если применён затратный подход	скрипт

Как читать таблицу

«Скрипт» — программа находит сведения в тексте отчёта и сверяет их; «LLM» — требование разбирает большая языковая модель; «по тексту не проверяется» — требование относится к подписи и печати на оригинале, договору, хранению копий или другому, чего нет в файле отчёта. «Должен», «следует», «может» — степень обязательности по п. 17 ФСО I.

Таблица включается в проверку по отметке «Формальная проверка по ФСО» в заявке, без доплаты.

Где ошибаются

Доли среди всех замечаний базы знаний проверки: заявленная процедура расчёта расходится с применённой — 15,9 %; не обосновано суждение или отказ от подхода — 8,5 %. В разделе «Допущения» частое замечание — подтверждение информации заказчика (ФСО III, п. 13) объявлено, но не дано или заменено допущением о её достоверности.

Что проверяет Felix

Из 31 требования ФСО I, II, III и V скриптами проверяются 32,3 %, LLM — 58,1 %, 9,7 % по тексту не проверяются. Таблица — по отметке «Формальная проверка по ФСО» в заявке, без доплаты.

Проверить свой отчёт до выпуска

Разовая проверка — 2000 ₽ за отчёт, формальная проверка по ФСО — по отметке в заявке, без доплаты. Результат — примерно через 2–4 часа после подтверждения оплаты. Перед загрузкой удалите из отчёта персональные данные.