Анализ рынка недвижимости Калининградской области по сделкам Росреестра — 2026
Калининградская область: 20 046 сделок с ценой и площадью за четыре квартала 2025Q3–2026Q2 по открытому дата-сету Росреестра — только договоры купли-продажи, без сделок с нулевой ценой, сделок с несколькими объектами и заниженных цен (кроме видов объектов со знаком ‡). Медиана цены квартир — 112 786 ₽/м²; половина сделок с квартирами прошла по цене от 82 295 до 142 084 ₽/м², медиана площади квартиры — 44,6 м².
По медиане цены квартир Калининградская область на 14-м месте из 83 регионов в данных; медиана на 34 % выше медианы по регионам (84 007 ₽/м²). Медиана цены квартир в 2026Q2 выросла на 12 % по сравнению с 2025Q2.
Больше всего сделок в расчёте — с квартирами (44 %), затем с участками ИЖС (13 %) и с домами и дачами (11 %). В 2026Q3 Росреестр перешёл на новый алгоритм выгрузки; по новым данным медиана цены квартир — 118 812 ₽/м² (2 555 сделок). Эти цифры приведены отдельно: сравнивать их с прежними кварталами напрямую нельзя.
Индексы цен и коэффициенты на дату: Индексы цен Калининградской области
Цены сделок в Калининградской области за 2025Q3–2026Q2
| Вид объекта | Сделок | Цена за | Q1, ₽ | Медиана, ₽ | Q3, ₽ | Медиана площади | Место по медиане | 2026Q2 к 2025Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Жильё | ||||||||
| Квартиры | 8 858 | м² | 82 295 | 112 786 | 142 084 | 44,6 м² | 14 из 83 | +12 % |
| Дома, дачи | 2 255 | м² | 21 968 | 41 096 | 64 641 | 107,6 м² | 9 из 82 | −7 %* |
| Нежилая недвижимость | ||||||||
| Нежилые помещения | 316 | м² | 39 855 | 66 438 | 117 541 | 64,5 м² | 9 из 80 | −11 %* |
| Нежилые здания | 443 | м² | 4 143 | 9 505 | 23 955 | 131,4 м² | 29 из 83 | +57 %* |
| Гаражи, кладовые и малые помещения | 1 615 | м² | 7 787 | 16 599 | 36 526 | 20,0 м² | 28 из 82 | −10 %* |
| Машино-места | 107 | м² | 37 594 | 53 812 | 75 188 | 13,8 м² | 26 из 31 | +10 %* |
| Земля | ||||||||
| Участки ИЖС ‡ | 2 673 | сотку | 26 137 | 62 687 | 166 667 | 8,4 сотки | 35 из 82 | 0 % |
| Участки ЛПХ ‡ | 1 038 | сотку | 10 092 | 38 372 | 100 000 | 9,0 сотки | 10 из 79 | +25 %* |
| Садовые участки | 1 730 | сотку | 26 667 | 83 333 | 188 195 | 6,0 сотки | 15 из 80 | +19 %* |
| Сельхозучастки | 462 | га | 55 413 | 150 000 | 1 218 150 | 4,2 га | 22 из 73 | +61 %* |
| Коммерческие участки | 145 | м² | 600 | 1 852 | 4 717 | 932,0 м² | 10 из 80 | — |
| Участки под гаражи | 404 | м² | 549 | 1 652 | 4 869 | 29,0 м² | 47 из 79 | +2 % |
Медиана цены по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры, ₽/м² | Дома, дачи, ₽/м² |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 94 682 | 28 418 |
| 2024Q2 | 97 333 | 30 854 |
| 2024Q3 | 95 614 | 37 037 |
| 2024Q4 | 98 245 | 34 965 |
| 2025Q1 | 105 042 | 35 550 |
| 2025Q2 | 105 464 | 42 271 |
| 2025Q3 | 105 163 | 39 202 |
| 2025Q4 | 113 328 | 43 340 |
| 2026Q1 | 116 162 | 42 343 |
| 2026Q2 | 117 944 | 39 173 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 118 812 | 38 557 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения, ₽/м² | Нежилые здания, ₽/м² | Гаражи, кладовые и малые помещения, ₽/м² | Машино-места, ₽/м² |
|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 59 778 | 8 066 | 13 182 | мало сделок |
| 2024Q2 | 61 017 | 13 074 | 15 000 | мало сделок |
| 2024Q3 | 67 308 | 14 453 | 17 399 | мало сделок |
| 2024Q4 | 60 138 | 11 206 | 15 860 | мало сделок |
| 2025Q1 | 65 000 | 9 350 | 18 118 | мало сделок |
| 2025Q2 | 74 617 | 7 444 | 18 182 | 44 872 |
| 2025Q3 | 65 755 | 9 350 | 17 047 | мало сделок |
| 2025Q4 | 67 343 | 7 443 | 16 216 | мало сделок |
| 2026Q1 | 67 462 | 15 701 | 16 742 | мало сделок |
| 2026Q2 | 66 136 | 11 719 | 16 393 | 49 567 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 64 350 | 11 518 | 17 505 | мало сделок |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС ‡, ₽/сотка | Участки ЛПХ ‡, ₽/сотка | Садовые участки, ₽/сотка | Сельхозучастки, ₽/га | Коммерческие участки, ₽/м² | Участки под гаражи, ₽/м² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 43 750 | 25 251 | 56 410 | 85 066 | 928 | 610 |
| 2024Q2 | 50 790 | 28 311 | 43 333 | 100 000 | 1 354 | 777 |
| 2024Q3 | 83 333 | 43 299 | 53 700 | 166 173 | 2 910 | 3 125 |
| 2024Q4 | 50 000 | 29 554 | 18 832 | 92 134 | 1 374 | 1 216 |
| 2025Q1 | 50 000 | 27 793 | 69 826 | 84 681 | 2 000 | 882 |
| 2025Q2 | 66 858 | 28 736 | 75 216 | 150 000 | 1 552 | 2 000 |
| 2025Q3 | 60 000 | 33 333 | 75 950 | 149 123 | 2 500 | 1 550 |
| 2025Q4 | 60 000 | 40 234 | 83 333 | 114 487 | 1 429 | 1 389 |
| 2026Q1 | 75 000 | 40 000 | 93 458 | 209 102 | 2 572 | 1 667 |
| 2026Q2 | 66 667 | 35 833 | 89 340 | 241 772 | мало сделок | 2 042 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 57 604 | 30 300 | 83 333 | 65 000 | 865 | 1 381 |
2024Q3: в данных Росреестра за этот квартал заметно меньше недорогих сделок с землёй и нежилой недвижимостью, чем в соседних кварталах, поэтому медиана 2024Q3 по ним завышена.
Число сделок в расчёте по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры | Дома, дачи |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 1 942 | 494 |
| 2024Q2 | 2 193 | 676 |
| 2024Q3 | 1 399 | 575 |
| 2024Q4 | 2 452 | 606 |
| 2025Q1 | 1 947 | 393 |
| 2025Q2 | 1 998 | 544 |
| 2025Q3 | 2 165 | 641 |
| 2025Q4 | 2 518 | 609 |
| 2026Q1 | 1 947 | 437 |
| 2026Q2 | 2 228 | 568 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 2 555 | 629 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения | Нежилые здания | Гаражи, кладовые и малые помещения | Машино-места |
|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 114 | 158 | 389 | мало сделок |
| 2024Q2 | 105 | 176 | 409 | мало сделок |
| 2024Q3 | 53 | 107 | 338 | мало сделок |
| 2024Q4 | 102 | 182 | 412 | мало сделок |
| 2025Q1 | 97 | 112 | 344 | мало сделок |
| 2025Q2 | 80 | 105 | 369 | 35 |
| 2025Q3 | 78 | 96 | 434 | мало сделок |
| 2025Q4 | 96 | 154 | 413 | мало сделок |
| 2026Q1 | 66 | 95 | 339 | мало сделок |
| 2026Q2 | 76 | 98 | 429 | — |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 83 | 117 | 507 | мало сделок |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС ‡ | Участки ЛПХ ‡ | Садовые участки | Сельхозучастки | Коммерческие участки | Участки под гаражи |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 789 | 288 | 473 | 130 | 50 | 60 |
| 2024Q2 | 849 | 344 | 695 | 200 | 56 | 76 |
| 2024Q3 | 596 | 227 | 408 | 72 | 34 | 65 |
| 2024Q4 | 777 | 336 | 729 | 172 | 55 | 90 |
| 2025Q1 | 697 | 266 | 512 | 148 | 35 | 75 |
| 2025Q2 | 741 | 261 | 530 | 128 | 38 | 80 |
| 2025Q3 | 783 | 289 | 504 | 132 | — | 110 |
| 2025Q4 | 727 | 309 | 455 | 137 | — | 103 |
| 2026Q1 | 525 | 197 | 327 | 109 | — | 95 |
| 2026Q2 | 638 | 243 | 444 | 84 | мало сделок | 96 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 800 | 301 | 505 | 138 | 51 | 122 |
— : число сделок за квартал не показано, чтобы по итогу за четыре квартала нельзя было вычислить число сделок в квартале, где их меньше 30.
Динамика 2026Q2 к 2025Q2
- Медиана цены домов и дач в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 7 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых помещений в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 11 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых зданий в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 57 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены гаражей, кладовых и малых помещений в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 10 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены машино-мест в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 10 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ИЖС в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (0 %).
- Медиана цены участков ЛПХ в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 25 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены садовых участков в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 19 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены сельхозучастков в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 61 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков под гаражи в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (+2 %).
- По ценам коммерческих участков сравнение не приводится: мало сделок или число сделок в двух кварталах различается больше чем вдвое.
Регионы с близкой медианой цены квартир
Курская область — 109 804 ₽/м²; Магаданская область — 109 393 ₽/м² ‡; Новосибирская область — 109 382 ₽/м²; Краснодарский край — 116 563 ₽/м²
Вопросы и ответы
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Калининградской области по сделкам?
Медиана по 8 858 сделкам за 2025Q3–2026Q2 — 112 786 ₽/м²; половина сделок — от 82 295 до 142 084 ₽/м². Это цена по сведениям о зарегистрированных сделках, а не цена объявлений.
Сколько стоит сотка земли в Калининградской области?
Медиана цены сотки по сделкам за 2025Q3–2026Q2: участки ИЖС — 62 687 ₽ (2 673 сделки, ‡); участки ЛПХ — 38 372 ₽ (1 038 сделок, ‡); садовые участки — 83 333 ₽ (1 730 сделок). Сельхозучастки — 150 000 ₽ за гектар (462 сделки). За м²: коммерческие участки — 1 852 ₽; участки под гаражи — 1 652 ₽. Цены участков разного назначения различаются в разы, поэтому общей цены сотки на странице нет. ‡ — разброс цен высокий: заниженные цены не отброшены.
Сколько сделок с недвижимостью в Калининградской области учтено?
За 2025Q3–2026Q2 — 20 046 сделок с ценой и площадью по видам объектов из таблицы, из них с квартирами — 8 858. Это не все зарегистрированные сделки: учтены только договоры купли-продажи; исключены сделки с нулевой ценой, сделки с несколькими объектами, квартиры больше 300 м², нежилые помещения больше 1 000 м² и заниженные цены (кроме видов объектов со знаком ‡). Земля прочего назначения, незавершённое строительство, сооружения и объекты без вида в таблицы не входят.
Почему 2026Q3 показан отдельно?
С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Поэтому цены 2026Q3 нельзя напрямую сравнивать с прежними кварталами.
Что значит знак ‡ в таблицах?
Разброс цен высокий: участки ИЖС, участки ЛПХ. Здесь дешёвые сделки — не единичные заниженные цены, а заметная часть рынка, поэтому они не отброшены. Цифры посчитаны по всем сделкам и обычно ниже, чем были бы после отброса.
Как посчитано
- Источник — открытый дата-сет Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок (по отчуждению) с объектами недвижимости в разрезе территориальной принадлежности» (ссылка). Дата-сет общедоступен и может использоваться организациями, в том числе в сервисах (письмо Росреестра от 2025-11-18 № 06-02643/25, PDF).
- Цена за м² — цена сделки, делённая на площадь объекта. В расчёт входят только договоры купли-продажи с ценой и площадью больше нуля; сделки с несколькими объектами (пакетные) исключены. Квартиры площадью больше 300 м² и нежилые помещения больше 1 000 м² не учитываются: у таких записей площадь обычно относится ко всему дому или зданию.
- Показаны медиана и квартили цены: Q1 — цена, дешевле которой прошла четверть сделок, Q3 — три четверти. Для участков ИЖС, ЛПХ и садовых цена пересчитана за сотку (100 м²), для сельхозучастков — за гектар (10 000 м²). Квартал — по дате периода в выгрузке Росреестра.
- Цены по ячейке (регион, вид объекта, квартал) показаны, только если в ней не меньше 30 сделок после отброса заниженных цен; иначе — „мало сделок“.
- С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Цифры 2026Q3 приведены отдельно и с прежними кварталами напрямую не сравниваются.
- Виды объектов определены по виду и назначению объекта в выгрузке, земля — по виду разрешённого использования. Квартиры — жилые помещения до 300 м²; дома и дачи — жилые и садовые дома; нежилые помещения и здания — объекты с назначением „нежилое“ от 40 м², без деления на офисы, торговлю и склады; гаражи и кладовые — нежилые объекты меньше 40 м² и гаражи; машино-места — отдельно. Земля разделена на участки ИЖС, ЛПХ, садовые, сельхозучастки, коммерческие и под гаражи; участки другого назначения в таблицы не входят.
- Заниженные цены отброшены: сделка исключается, если её цена за м² заметно ниже, чем у похожих сделок рядом; порог для квартир подбирается по кадастровому району, для остальных видов — по региону, дорогие сделки не исключаются. Где дешёвых сделок слишком много (разброс цен высокий), отброс не применяется, а вид объектов отмечен знаком ‡. Исключение — сделки с ценой м² более чем в 10 типичных разбросов выше местного эталона: они отброшены как вероятные ошибки ввода.
- Это статистика сделок по региону, а не оценка стоимости конкретного объекта.
- Данные: база сделок v20261101, ядро v20261101.m10, снимок 2026-11-07.
- Полная методология — на отдельной странице.
Медиана цены, изменение за год и число сделок по региону; карта районов, индексы и выгрузка сделок.