Анализ рынка недвижимости Республики Северная Осетия — Алания по сделкам Росреестра — 2026
Республика Северная Осетия — Алания: 8 771 сделка с ценой и площадью за четыре квартала 2025Q3–2026Q2 по открытому дата-сету Росреестра — только договоры купли-продажи, без сделок с нулевой ценой, сделок с несколькими объектами и заниженных цен (кроме видов объектов со знаком ‡). Медиана цены квартир — 67 771 ₽/м²; половина сделок с квартирами прошла по цене от 33 704 до 93 988 ₽/м², медиана площади квартиры — 48,5 м². Разброс цен квартир в Республике Северная Осетия — Алания высокий, поэтому заниженные цены здесь не отброшены (‡).
По медиане цены квартир Республика Северная Осетия — Алания на 69-м месте из 83 регионов в данных; медиана на 19 % ниже медианы по регионам (84 007 ₽/м²). Медиана цены квартир в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 7 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
Больше всего сделок в расчёте — с квартирами (41 %), затем с домами и дачами (18 %) и с участками ЛПХ (15 %). Доли посчитаны по видам объектов, где сделок не меньше 30. В 2026Q3 Росреестр перешёл на новый алгоритм выгрузки; по новым данным медиана цены квартир — 71 190 ₽/м² (1 038 сделок). Эти цифры приведены отдельно: сравнивать их с прежними кварталами напрямую нельзя.
Индексы цен и коэффициенты на дату: Индексы цен Республики Северная Осетия — Алания
Цены сделок в Республике Северная Осетия — Алания за 2025Q3–2026Q2
| Вид объекта | Сделок | Цена за | Q1, ₽ | Медиана, ₽ | Q3, ₽ | Медиана площади | Место по медиане | 2026Q2 к 2025Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Жильё | ||||||||
| Квартиры ‡ | 3 571 | м² | 33 704 | 67 771 | 93 988 | 48,5 м² | 69 из 83 | +7 %* |
| Дома, дачи | 1 596 | м² | 7 838 | 14 465 | 28 322 | 84,3 м² | 69 из 82 | +7 %* |
| Нежилая недвижимость | ||||||||
| Нежилые помещения | 149 | м² | 12 637 | 23 378 | 64 718 | 91,7 м² | 60 из 80 | — |
| Нежилые здания | 167 | м² | 4 216 | 9 333 | 24 629 | 196,1 м² | 31 из 83 | +15 %* |
| Гаражи, кладовые и малые помещения | 284 | м² | 7 335 | 13 649 | 31 952 | 21,1 м² | 40 из 82 | −8 %* |
| Машино-места | мало сделок | — | — | — | — | — | — | — |
| Земля | ||||||||
| Участки ИЖС | 900 | сотку | 2 410 | 40 505 | 140 275 | 7,0 сотки | 61 из 82 | +75 %* |
| Участки ЛПХ ‡ | 1 335 | сотку | 6 705 | 27 450 | 66 036 | 12,5 сотки | 20 из 79 | +31 %* |
| Садовые участки ‡ | 299 | сотку | 32 495 | 80 000 | 200 806 | 5,0 сотки | 17 из 80 | −4 %* |
| Сельхозучастки | 55 | га | 402 526 | 1 351 990 | 4 589 090 | 0,1 га | 8 из 73 | — |
| Коммерческие участки | 259 | м² | 104 | 520 | 2 589 | 669,0 м² | 58 из 80 | +111 %* |
| Участки под гаражи | 156 | м² | 278 | 2 859 | 10 074 | 26,0 м² | 22 из 79 | +71 %* |
Медиана цены по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры ‡, ₽/м² | Дома, дачи, ₽/м² |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 49 858 | 13 213 |
| 2024Q2 | 62 257 | 14 013 |
| 2024Q3 | 58 017 | 15 068 |
| 2024Q4 | 65 664 | 12 708 |
| 2025Q1 | 54 237 | 13 824 |
| 2025Q2 | 65 301 | 13 889 |
| 2025Q3 | 64 152 | 14 044 |
| 2025Q4 | 66 853 | 14 368 |
| 2026Q1 | 71 285 | 14 224 |
| 2026Q2 | 69 547 | 14 827 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 71 190 | 11 677 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения, ₽/м² | Нежилые здания, ₽/м² | Гаражи, кладовые и малые помещения, ₽/м² |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 19 493 | 7 241 | 15 351 |
| 2024Q2 | 20 263 | 7 536 | 15 748 |
| 2024Q3 | мало сделок | 14 196 | 16 000 |
| 2024Q4 | мало сделок | 12 926 | 15 135 |
| 2025Q1 | 24 845 | 14 175 | 10 100 |
| 2025Q2 | 31 513 | 8 000 | 14 286 |
| 2025Q3 | 26 596 | 11 052 | 14 727 |
| 2025Q4 | 24 039 | 8 965 | 13 939 |
| 2026Q1 | 20 763 | 7 400 | 11 539 |
| 2026Q2 | мало сделок | 9 214 | 13 158 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 27 369 | 8 921 | 14 191 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС, ₽/сотка | Участки ЛПХ ‡, ₽/сотка | Садовые участки ‡, ₽/сотка | Коммерческие участки, ₽/м² | Участки под гаражи, ₽/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 50 000 | 26 752 | 100 000 | 898 | 1 813 |
| 2024Q2 | 50 000 | 29 209 | 54 054 | 204 | мало сделок |
| 2024Q3 | 86 655 | 28 433 | 104 167 | мало сделок | мало сделок |
| 2024Q4 | 33 943 | 19 845 | мало сделок | 364 | мало сделок |
| 2025Q1 | 35 882 | 21 494 | 62 200 | 1 883 | 958 |
| 2025Q2 | 29 412 | 21 781 | 100 806 | 598 | 1 875 |
| 2025Q3 | 35 211 | 28 902 | 90 634 | 712 | 2 083 |
| 2025Q4 | 37 951 | 22 161 | 80 625 | 194 | 476 |
| 2026Q1 | 40 000 | 33 274 | 75 269 | мало сделок | мало сделок |
| 2026Q2 | 51 354 | 28 563 | 97 087 | 1 264 | 3 205 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 50 700 | 25 846 | 42 463 | 1 240 | 2 083 |
2024Q3: в данных Росреестра за этот квартал заметно меньше недорогих сделок с землёй и нежилой недвижимостью, чем в соседних кварталах, поэтому медиана 2024Q3 по ним завышена.
Число сделок в расчёте по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры ‡ | Дома, дачи |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 820 | 551 |
| 2024Q2 | 837 | 547 |
| 2024Q3 | 578 | 343 |
| 2024Q4 | 428 | 236 |
| 2025Q1 | 645 | 253 |
| 2025Q2 | 702 | 357 |
| 2025Q3 | 888 | 422 |
| 2025Q4 | 990 | 473 |
| 2026Q1 | 839 | 327 |
| 2026Q2 | 854 | 374 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 1 038 | 553 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения | Нежилые здания | Гаражи, кладовые и малые помещения |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 49 | 79 | 81 |
| 2024Q2 | 43 | 61 | 73 |
| 2024Q3 | мало сделок | 34 | 59 |
| 2024Q4 | мало сделок | 41 | 58 |
| 2025Q1 | 31 | 140 | 282 |
| 2025Q2 | 31 | 35 | 75 |
| 2025Q3 | — | 50 | 68 |
| 2025Q4 | — | 32 | 75 |
| 2026Q1 | — | 49 | 68 |
| 2026Q2 | мало сделок | 36 | 73 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 35 | 55 | 108 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС | Участки ЛПХ ‡ | Садовые участки ‡ | Коммерческие участки | Участки под гаражи |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 288 | 379 | 67 | 84 | 30 |
| 2024Q2 | 265 | 434 | 79 | 73 | мало сделок |
| 2024Q3 | 161 | 276 | 59 | мало сделок | мало сделок |
| 2024Q4 | 106 | 191 | мало сделок | 32 | мало сделок |
| 2025Q1 | 134 | 245 | 50 | 156 | 36 |
| 2025Q2 | 195 | 270 | 55 | 54 | 34 |
| 2025Q3 | 229 | 365 | 67 | — | — |
| 2025Q4 | 305 | 396 | 76 | — | — |
| 2026Q1 | 181 | 272 | 79 | мало сделок | мало сделок |
| 2026Q2 | 185 | 302 | 77 | — | — |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 313 | 422 | 80 | 41 | 45 |
— : число сделок за квартал не показано, чтобы по итогу за четыре квартала нельзя было вычислить число сделок в квартале, где их меньше 30.
Динамика 2026Q2 к 2025Q2
- Медиана цены домов и дач в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 7 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых зданий в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 15 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены гаражей, кладовых и малых помещений в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 8 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ИЖС в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 75 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ЛПХ в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 31 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены садовых участков в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 4 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены коммерческих участков в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 111 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков под гаражи в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 71 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- По ценам нежилых помещений, машино-мест, сельхозучастков сравнение не приводится: мало сделок или число сделок в двух кварталах различается больше чем вдвое.
Регионы с близкой медианой цены квартир
Брянская область — 66 927 ₽/м²; Республика Хакасия — 69 097 ₽/м² ‡; Оренбургская область — 65 561 ₽/м²; Кировская область — 65 289 ₽/м² ‡
Вопросы и ответы
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Республике Северная Осетия — Алания по сделкам?
Медиана по 3 571 сделке за 2025Q3–2026Q2 — 67 771 ₽/м²; половина сделок — от 33 704 до 93 988 ₽/м². Это цена по сведениям о зарегистрированных сделках, а не цена объявлений. Разброс цен квартир здесь высокий, поэтому заниженные цены не отброшены и медиана ниже, чем была бы после отброса.
Сколько стоит сотка земли в Республике Северная Осетия — Алания?
Медиана цены сотки по сделкам за 2025Q3–2026Q2: участки ИЖС — 40 505 ₽ (900 сделок); участки ЛПХ — 27 450 ₽ (1 335 сделок, ‡); садовые участки — 80 000 ₽ (299 сделок, ‡). Сельхозучастки — 1 351 990 ₽ за гектар (55 сделок). За м²: коммерческие участки — 520 ₽; участки под гаражи — 2 859 ₽. Цены участков разного назначения различаются в разы, поэтому общей цены сотки на странице нет. ‡ — разброс цен высокий: заниженные цены не отброшены.
Сколько сделок с недвижимостью в Республике Северная Осетия — Алания учтено?
За 2025Q3–2026Q2 — 8 771 сделка с ценой и площадью по видам объектов из таблицы, из них с квартирами — 3 571. Это не все зарегистрированные сделки: учтены только договоры купли-продажи; исключены сделки с нулевой ценой, сделки с несколькими объектами, квартиры больше 300 м², нежилые помещения больше 1 000 м² и заниженные цены (кроме видов объектов со знаком ‡). Земля прочего назначения, незавершённое строительство, сооружения и объекты без вида в таблицы не входят.
Почему 2026Q3 показан отдельно?
С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Поэтому цены 2026Q3 нельзя напрямую сравнивать с прежними кварталами.
Что значит знак ‡ в таблицах?
Разброс цен высокий: квартиры, участки ЛПХ, садовые участки. Здесь дешёвые сделки — не единичные заниженные цены, а заметная часть рынка, поэтому они не отброшены. Цифры посчитаны по всем сделкам и обычно ниже, чем были бы после отброса.
Как посчитано
- Источник — открытый дата-сет Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок (по отчуждению) с объектами недвижимости в разрезе территориальной принадлежности» (ссылка). Дата-сет общедоступен и может использоваться организациями, в том числе в сервисах (письмо Росреестра от 2025-11-18 № 06-02643/25, PDF).
- Цена за м² — цена сделки, делённая на площадь объекта. В расчёт входят только договоры купли-продажи с ценой и площадью больше нуля; сделки с несколькими объектами (пакетные) исключены. Квартиры площадью больше 300 м² и нежилые помещения больше 1 000 м² не учитываются: у таких записей площадь обычно относится ко всему дому или зданию.
- Показаны медиана и квартили цены: Q1 — цена, дешевле которой прошла четверть сделок, Q3 — три четверти. Для участков ИЖС, ЛПХ и садовых цена пересчитана за сотку (100 м²), для сельхозучастков — за гектар (10 000 м²). Квартал — по дате периода в выгрузке Росреестра.
- Цены по ячейке (регион, вид объекта, квартал) показаны, только если в ней не меньше 30 сделок после отброса заниженных цен; иначе — „мало сделок“.
- С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Цифры 2026Q3 приведены отдельно и с прежними кварталами напрямую не сравниваются.
- Виды объектов определены по виду и назначению объекта в выгрузке, земля — по виду разрешённого использования. Квартиры — жилые помещения до 300 м²; дома и дачи — жилые и садовые дома; нежилые помещения и здания — объекты с назначением „нежилое“ от 40 м², без деления на офисы, торговлю и склады; гаражи и кладовые — нежилые объекты меньше 40 м² и гаражи; машино-места — отдельно. Земля разделена на участки ИЖС, ЛПХ, садовые, сельхозучастки, коммерческие и под гаражи; участки другого назначения в таблицы не входят.
- Заниженные цены отброшены: сделка исключается, если её цена за м² заметно ниже, чем у похожих сделок рядом; порог для квартир подбирается по кадастровому району, для остальных видов — по региону, дорогие сделки не исключаются. Где дешёвых сделок слишком много (разброс цен высокий), отброс не применяется, а вид объектов отмечен знаком ‡. Исключение — сделки с ценой м² более чем в 10 типичных разбросов выше местного эталона: они отброшены как вероятные ошибки ввода.
- Это статистика сделок по региону, а не оценка стоимости конкретного объекта.
- Данные: база сделок v20261101, ядро v20261101.m10, снимок 2026-11-07.
- Полная методология — на отдельной странице.
Медиана цены, изменение за год и число сделок по региону; карта районов, индексы и выгрузка сделок.