Анализ рынка недвижимости Смоленской области по сделкам Росреестра — 2026
Смоленская область: 16 698 сделок с ценой и площадью за четыре квартала 2025Q3–2026Q2 по открытому дата-сету Росреестра — только договоры купли-продажи, без сделок с нулевой ценой, сделок с несколькими объектами и заниженных цен (кроме видов объектов со знаком ‡). Медиана цены квартир — 59 483 ₽/м²; половина сделок с квартирами прошла по цене от 35 354 до 86 075 ₽/м², медиана площади квартиры — 43,3 м².
По медиане цены квартир Смоленская область на 77-м месте из 83 регионов в данных; медиана на 29 % ниже медианы по регионам (84 007 ₽/м²). Медиана цены квартир в 2026Q2 выросла на 22 % по сравнению с 2025Q2.
Больше всего сделок в расчёте — с квартирами (41 %), затем с домами и дачами (13 %) и с участками ЛПХ (12 %). Доли посчитаны по видам объектов, где сделок не меньше 30. В 2026Q3 Росреестр перешёл на новый алгоритм выгрузки; по новым данным медиана цены квартир — 65 862 ₽/м² (1 958 сделок). Эти цифры приведены отдельно: сравнивать их с прежними кварталами напрямую нельзя.
Индексы цен и коэффициенты на дату: Индексы цен Смоленской области
Цены сделок в Смоленской области за 2025Q3–2026Q2
| Вид объекта | Сделок | Цена за | Q1, ₽ | Медиана, ₽ | Q3, ₽ | Медиана площади | Место по медиане | 2026Q2 к 2025Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Жильё | ||||||||
| Квартиры | 6 879 | м² | 35 354 | 59 483 | 86 075 | 43,3 м² | 77 из 83 | +22 % |
| Дома, дачи | 2 116 | м² | 6 665 | 13 488 | 27 222 | 71,6 м² | 72 из 82 | +41 %† |
| Нежилая недвижимость | ||||||||
| Нежилые помещения | 267 | м² | 13 185 | 28 581 | 58 223 | 65,0 м² | 49 из 80 | +10 %* |
| Нежилые здания | 501 | м² | 2 298 | 6 741 | 15 015 | 86,7 м² | 61 из 83 | +6 %* |
| Гаражи, кладовые и малые помещения | 1 009 | м² | 5 396 | 10 075 | 18 310 | 23,6 м² | 68 из 82 | +25 %* |
| Машино-места | мало сделок | — | — | — | — | — | — | — |
| Земля | ||||||||
| Участки ИЖС | 1 754 | сотку | 10 000 | 26 448 | 71 002 | 10,0 сотки | 71 из 82 | +6 %* |
| Участки ЛПХ | 2 037 | сотку | 2 836 | 8 264 | 23 164 | 17,3 сотки | 65 из 79 | −7 %* |
| Садовые участки | 1 135 | сотку | 14 229 | 30 769 | 64 875 | 6,6 сотки | 68 из 80 | −3 % |
| Сельхозучастки | 364 | га | 22 123 | 98 624 | 1 160 800 | 4,3 га | 25 из 73 | +142 %* |
| Коммерческие участки | 243 | м² | 111 | 439 | 1 482 | 1 440,0 м² | 62 из 80 | −49 %* |
| Участки под гаражи ‡ | 393 | м² | 35 | 811 | 4 000 | 27,0 м² | 72 из 79 | +91 %* |
Медиана цены по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры, ₽/м² | Дома, дачи, ₽/м² |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 42 801 | 10 455 |
| 2024Q2 | 47 052 | 10 288 |
| 2024Q3 | 47 397 | 12 791 |
| 2024Q4 | 49 505 | 11 236 |
| 2025Q1 | 50 459 | 9 362 |
| 2025Q2 | 51 351 | 11 765 |
| 2025Q3 | 54 137 | 11 537 |
| 2025Q4 | 60 322 | 13 514 |
| 2026Q1 | 61 339 | 14 577 |
| 2026Q2 | 62 749 | 16 589 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 65 862 | 11 117 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения, ₽/м² | Нежилые здания, ₽/м² | Гаражи, кладовые и малые помещения, ₽/м² |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 24 732 | 4 849 | 8 766 |
| 2024Q2 | 15 325 | 5 470 | 7 778 |
| 2024Q3 | 32 170 | 7 075 | 8 316 |
| 2024Q4 | 18 097 | 3 749 | 9 058 |
| 2025Q1 | 27 316 | 3 974 | 9 434 |
| 2025Q2 | 31 565 | 6 306 | 9 588 |
| 2025Q3 | 22 883 | 6 038 | 10 248 |
| 2025Q4 | 25 508 | 7 923 | 8 735 |
| 2026Q1 | 31 802 | 6 862 | 9 732 |
| 2026Q2 | 34 826 | 6 691 | 11 989 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 25 381 | 6 941 | 10 435 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС, ₽/сотка | Участки ЛПХ, ₽/сотка | Садовые участки, ₽/сотка | Сельхозучастки, ₽/га | Коммерческие участки, ₽/м² | Участки под гаражи ‡, ₽/м² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 25 230 | 6 880 | 23 295 | 22 000 | 342 | 278 |
| 2024Q2 | 24 400 | 6 667 | 24 859 | 48 840 | 378 | 541 |
| 2024Q3 | 27 793 | 8 658 | 23 009 | 127 014 | 395 | 3 409 |
| 2024Q4 | 30 000 | 6 307 | 19 166 | 31 100 | 436 | 723 |
| 2025Q1 | 20 000 | 7 692 | 23 585 | 150 966 | 579 | 798 |
| 2025Q2 | 26 667 | 10 329 | 34 971 | 146 912 | 597 | 806 |
| 2025Q3 | 27 599 | 8 895 | 30 534 | 332 226 | 424 | 817 |
| 2025Q4 | 23 245 | 7 143 | 30 303 | 53 376 | 871 | 803 |
| 2026Q1 | 26 000 | 8 117 | 25 155 | 35 000 | 229 | 642 |
| 2026Q2 | 28 143 | 9 656 | 33 939 | 355 917 | 302 | 1 538 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 25 000 | 6 400 | 26 229 | 159 102 | 491 | 716 |
2024Q3: в данных Росреестра за этот квартал заметно меньше недорогих сделок с землёй и нежилой недвижимостью, чем в соседних кварталах, поэтому медиана 2024Q3 по ним завышена.
Число сделок в расчёте по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры | Дома, дачи |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 1 664 | 488 |
| 2024Q2 | 1 808 | 735 |
| 2024Q3 | 1 793 | 646 |
| 2024Q4 | 1 890 | 565 |
| 2025Q1 | 1 465 | 362 |
| 2025Q2 | 1 585 | 515 |
| 2025Q3 | 1 814 | 634 |
| 2025Q4 | 1 968 | 559 |
| 2026Q1 | 1 458 | 379 |
| 2026Q2 | 1 639 | 544 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 1 958 | 774 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения | Нежилые здания | Гаражи, кладовые и малые помещения |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 63 | 148 | 218 |
| 2024Q2 | 81 | 155 | 319 |
| 2024Q3 | 58 | 130 | 242 |
| 2024Q4 | 102 | 155 | 299 |
| 2025Q1 | 78 | 109 | 237 |
| 2025Q2 | 65 | 143 | 250 |
| 2025Q3 | 73 | 135 | 284 |
| 2025Q4 | 78 | 146 | 279 |
| 2026Q1 | 58 | 106 | 172 |
| 2026Q2 | 58 | 114 | 274 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 88 | 157 | 343 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС | Участки ЛПХ | Садовые участки | Сельхозучастки | Коммерческие участки | Участки под гаражи ‡ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 430 | 513 | 226 | 118 | 68 | 71 |
| 2024Q2 | 531 | 741 | 426 | 135 | 90 | 85 |
| 2024Q3 | 436 | 579 | 301 | 86 | 39 | 53 |
| 2024Q4 | 447 | 567 | 342 | 135 | 88 | 78 |
| 2025Q1 | 356 | 484 | 227 | 93 | 53 | 72 |
| 2025Q2 | 450 | 497 | 324 | 108 | 48 | 63 |
| 2025Q3 | 497 | 629 | 331 | 99 | 57 | 88 |
| 2025Q4 | 495 | 553 | 251 | 114 | 77 | 130 |
| 2026Q1 | 321 | 353 | 210 | 65 | 57 | 80 |
| 2026Q2 | 441 | 502 | 343 | 86 | 52 | 95 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 516 | 703 | 357 | 95 | 68 | 126 |
Динамика 2026Q2 к 2025Q2
- Медиана цены домов и дач в 2026Q2 выросла на 41 % по сравнению с 2025Q2. Изменение больше чем на 30 % за год может отражать смену состава сделок в выгрузке, а не только движение цен.
- Медиана цены нежилых помещений в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 10 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых зданий в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 6 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены гаражей, кладовых и малых помещений в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 25 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ИЖС в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 6 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ЛПХ в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 7 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены садовых участков в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (−3 %).
- Медиана цены сельхозучастков в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 142 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены коммерческих участков в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 49 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков под гаражи в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 91 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- По ценам машино-мест сравнение не приводится: мало сделок или число сделок в двух кварталах различается больше чем вдвое.
Регионы с близкой медианой цены квартир
Ивановская область — 60 923 ₽/м² ‡; Республика Тыва — 61 484 ₽/м² ‡; Карачаево-Черкесская Республика — 61 491 ₽/м² ‡; Тамбовская область — 56 077 ₽/м² ‡
Вопросы и ответы
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Смоленской области по сделкам?
Медиана по 6 879 сделкам за 2025Q3–2026Q2 — 59 483 ₽/м²; половина сделок — от 35 354 до 86 075 ₽/м². Это цена по сведениям о зарегистрированных сделках, а не цена объявлений.
Сколько стоит сотка земли в Смоленской области?
Медиана цены сотки по сделкам за 2025Q3–2026Q2: участки ИЖС — 26 448 ₽ (1 754 сделки); участки ЛПХ — 8 264 ₽ (2 037 сделок); садовые участки — 30 769 ₽ (1 135 сделок). Сельхозучастки — 98 624 ₽ за гектар (364 сделки). За м²: коммерческие участки — 439 ₽; участки под гаражи — 811 ₽ ‡. Цены участков разного назначения различаются в разы, поэтому общей цены сотки на странице нет. ‡ — разброс цен высокий: заниженные цены не отброшены.
Сколько сделок с недвижимостью в Смоленской области учтено?
За 2025Q3–2026Q2 — 16 698 сделок с ценой и площадью по видам объектов из таблицы, из них с квартирами — 6 879. Это не все зарегистрированные сделки: учтены только договоры купли-продажи; исключены сделки с нулевой ценой, сделки с несколькими объектами, квартиры больше 300 м², нежилые помещения больше 1 000 м² и заниженные цены (кроме видов объектов со знаком ‡). Земля прочего назначения, незавершённое строительство, сооружения и объекты без вида в таблицы не входят.
Почему 2026Q3 показан отдельно?
С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Поэтому цены 2026Q3 нельзя напрямую сравнивать с прежними кварталами.
Что значит знак ‡ в таблицах?
Разброс цен высокий: участки под гаражи. Здесь дешёвые сделки — не единичные заниженные цены, а заметная часть рынка, поэтому они не отброшены. Цифры посчитаны по всем сделкам и обычно ниже, чем были бы после отброса.
Как посчитано
- Источник — открытый дата-сет Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок (по отчуждению) с объектами недвижимости в разрезе территориальной принадлежности» (ссылка). Дата-сет общедоступен и может использоваться организациями, в том числе в сервисах (письмо Росреестра от 2025-11-18 № 06-02643/25, PDF).
- Цена за м² — цена сделки, делённая на площадь объекта. В расчёт входят только договоры купли-продажи с ценой и площадью больше нуля; сделки с несколькими объектами (пакетные) исключены. Квартиры площадью больше 300 м² и нежилые помещения больше 1 000 м² не учитываются: у таких записей площадь обычно относится ко всему дому или зданию.
- Показаны медиана и квартили цены: Q1 — цена, дешевле которой прошла четверть сделок, Q3 — три четверти. Для участков ИЖС, ЛПХ и садовых цена пересчитана за сотку (100 м²), для сельхозучастков — за гектар (10 000 м²). Квартал — по дате периода в выгрузке Росреестра.
- Цены по ячейке (регион, вид объекта, квартал) показаны, только если в ней не меньше 30 сделок после отброса заниженных цен; иначе — „мало сделок“.
- С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Цифры 2026Q3 приведены отдельно и с прежними кварталами напрямую не сравниваются.
- Виды объектов определены по виду и назначению объекта в выгрузке, земля — по виду разрешённого использования. Квартиры — жилые помещения до 300 м²; дома и дачи — жилые и садовые дома; нежилые помещения и здания — объекты с назначением „нежилое“ от 40 м², без деления на офисы, торговлю и склады; гаражи и кладовые — нежилые объекты меньше 40 м² и гаражи; машино-места — отдельно. Земля разделена на участки ИЖС, ЛПХ, садовые, сельхозучастки, коммерческие и под гаражи; участки другого назначения в таблицы не входят.
- Заниженные цены отброшены: сделка исключается, если её цена за м² заметно ниже, чем у похожих сделок рядом; порог для квартир подбирается по кадастровому району, для остальных видов — по региону, дорогие сделки не исключаются. Где дешёвых сделок слишком много (разброс цен высокий), отброс не применяется, а вид объектов отмечен знаком ‡. Исключение — сделки с ценой м² более чем в 10 типичных разбросов выше местного эталона: они отброшены как вероятные ошибки ввода.
- Это статистика сделок по региону, а не оценка стоимости конкретного объекта.
- Данные: база сделок v20261101, ядро v20261101.m10, снимок 2026-11-07.
- Полная методология — на отдельной странице.
Медиана цены, изменение за год и число сделок по региону; карта районов, индексы и выгрузка сделок.