Анализ рынка недвижимости Астраханской области по сделкам Росреестра — 2026
Астраханская область: 15 735 сделок с ценой и площадью за четыре квартала 2025Q3–2026Q2 по открытому дата-сету Росреестра — только договоры купли-продажи, без сделок с нулевой ценой, сделок с несколькими объектами и заниженных цен (кроме видов объектов со знаком ‡). Медиана цены квартир — 70 825 ₽/м²; половина сделок с квартирами прошла по цене от 53 719 до 89 706 ₽/м², медиана площади квартиры — 44,8 м².
По медиане цены квартир Астраханская область на 67-м месте из 83 регионов в данных; медиана на 16 % ниже медианы по регионам (84 007 ₽/м²). Медиана цены квартир в 2026Q2 выросла на 8 % по сравнению с 2025Q2.
Больше всего сделок в расчёте — с квартирами (37 %), затем с домами и дачами (19 %) и с участками ИЖС (14 %). Доли посчитаны по видам объектов, где сделок не меньше 30. В 2026Q3 Росреестр перешёл на новый алгоритм выгрузки; по новым данным медиана цены квартир — 73 927 ₽/м² (1 763 сделки). Эти цифры приведены отдельно: сравнивать их с прежними кварталами напрямую нельзя.
Индексы цен и коэффициенты на дату: Индексы цен Астраханской области
Цены сделок в Астраханской области за 2025Q3–2026Q2
| Вид объекта | Сделок | Цена за | Q1, ₽ | Медиана, ₽ | Q3, ₽ | Медиана площади | Место по медиане | 2026Q2 к 2025Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Жильё | ||||||||
| Квартиры | 5 861 | м² | 53 719 | 70 825 | 89 706 | 44,8 м² | 67 из 83 | +8 % |
| Дома, дачи | 3 040 | м² | 10 748 | 21 787 | 40 915 | 79,4 м² | 38 из 82 | +2 % |
| Нежилая недвижимость | ||||||||
| Нежилые помещения | 256 | м² | 6 186 | 16 823 | 45 817 | 57,8 м² | 76 из 80 | +37 %* |
| Нежилые здания | 359 | м² | 3 334 | 9 251 | 19 481 | 150,7 м² | 33 из 83 | −33 %* |
| Гаражи, кладовые и малые помещения | 652 | м² | 6 633 | 14 318 | 35 760 | 22,3 м² | 36 из 82 | +5 %* |
| Машино-места | мало сделок | — | — | — | — | — | — | — |
| Земля | ||||||||
| Участки ИЖС | 2 266 | сотку | 35 345 | 99 945 | 225 282 | 6,0 сотки | 15 из 82 | +14 %* |
| Участки ЛПХ | 1 209 | сотку | 12 942 | 30 000 | 79 051 | 7,5 сотки | 15 из 79 | −12 %* |
| Садовые участки | 1 160 | сотку | 27 506 | 64 309 | 140 382 | 6,1 сотки | 29 из 80 | −5 %* |
| Сельхозучастки | 542 | га | 4 718 | 10 537 | 28 989 | 9,0 га | 59 из 73 | −24 %* |
| Коммерческие участки | 203 | м² | 451 | 1 111 | 3 996 | 544,0 м² | 21 из 80 | −42 %* |
| Участки под гаражи ‡ | 187 | м² | 473 | 2 273 | 9 524 | 26,0 м² | 31 из 79 | +2 % |
Медиана цены по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры, ₽/м² | Дома, дачи, ₽/м² |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 61 955 | 16 949 |
| 2024Q2 | 64 773 | 17 084 |
| 2024Q3 | 65 284 | 16 667 |
| 2024Q4 | 67 726 | 15 323 |
| 2025Q1 | 66 554 | 18 268 |
| 2025Q2 | 68 677 | 20 354 |
| 2025Q3 | 68 254 | 20 657 |
| 2025Q4 | 70 783 | 22 843 |
| 2026Q1 | 69 966 | 22 612 |
| 2026Q2 | 73 879 | 20 767 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 73 927 | 15 209 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения, ₽/м² | Нежилые здания, ₽/м² | Гаражи, кладовые и малые помещения, ₽/м² |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 15 836 | 7 191 | 10 313 |
| 2024Q2 | 18 927 | 7 545 | 10 000 |
| 2024Q3 | 15 744 | 8 906 | 14 019 |
| 2024Q4 | 21 517 | 8 842 | 14 535 |
| 2025Q1 | 18 631 | 9 091 | 12 782 |
| 2025Q2 | 8 048 | 10 673 | 14 727 |
| 2025Q3 | 15 108 | 10 766 | 12 097 |
| 2025Q4 | 18 086 | 9 755 | 14 768 |
| 2026Q1 | 43 272 | 10 025 | 13 514 |
| 2026Q2 | 11 052 | 7 142 | 15 488 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 15 193 | 9 374 | 12 161 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС, ₽/сотка | Участки ЛПХ, ₽/сотка | Садовые участки, ₽/сотка | Сельхозучастки, ₽/га | Коммерческие участки, ₽/м² | Участки под гаражи ‡, ₽/м² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 75 000 | 22 124 | 56 111 | 11 843 | 416 | 2 609 |
| 2024Q2 | 90 825 | 28 571 | 60 000 | 13 329 | 569 | 2 441 |
| 2024Q3 | 100 000 | 33 719 | 63 697 | 10 750 | 598 | 6 385 |
| 2024Q4 | 80 645 | 25 641 | 73 314 | 10 000 | 731 | 4 839 |
| 2025Q1 | 56 058 | 20 619 | 51 020 | 10 185 | 666 | 3 630 |
| 2025Q2 | 87 575 | 30 769 | 68 068 | 12 500 | 1 587 | 4 555 |
| 2025Q3 | 90 008 | 29 806 | 62 071 | 10 537 | 1 577 | 2 223 |
| 2025Q4 | 95 401 | 33 265 | 64 935 | 10 227 | 1 182 | 1 722 |
| 2026Q1 | 108 831 | 32 496 | 64 309 | 11 494 | 897 | 1 852 |
| 2026Q2 | 99 404 | 27 218 | 64 412 | 9 531 | 918 | 4 654 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 83 333 | 22 302 | 53 489 | 10 319 | 789 | 808 |
2024Q3: в данных Росреестра за этот квартал заметно меньше недорогих сделок с землёй и нежилой недвижимостью, чем в соседних кварталах, поэтому медиана 2024Q3 по ним завышена.
Число сделок в расчёте по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры | Дома, дачи |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 1 275 | 757 |
| 2024Q2 | 1 430 | 963 |
| 2024Q3 | 1 326 | 821 |
| 2024Q4 | 1 589 | 832 |
| 2025Q1 | 1 092 | 586 |
| 2025Q2 | 1 177 | 696 |
| 2025Q3 | 1 344 | 801 |
| 2025Q4 | 1 742 | 858 |
| 2026Q1 | 1 281 | 640 |
| 2026Q2 | 1 494 | 741 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 1 763 | 997 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения | Нежилые здания | Гаражи, кладовые и малые помещения |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 80 | 115 | 149 |
| 2024Q2 | 79 | 111 | 168 |
| 2024Q3 | 63 | 69 | 151 |
| 2024Q4 | 84 | 114 | 167 |
| 2025Q1 | 71 | 91 | 132 |
| 2025Q2 | 56 | 89 | 162 |
| 2025Q3 | 67 | 104 | 161 |
| 2025Q4 | 72 | 104 | 182 |
| 2026Q1 | 42 | 63 | 131 |
| 2026Q2 | 75 | 88 | 178 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 72 | 97 | 180 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС | Участки ЛПХ | Садовые участки | Сельхозучастки | Коммерческие участки | Участки под гаражи ‡ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 612 | 365 | 254 | 102 | 72 | 53 |
| 2024Q2 | 699 | 435 | 386 | 156 | 74 | 52 |
| 2024Q3 | 553 | 363 | 224 | 86 | 38 | 40 |
| 2024Q4 | 563 | 417 | 253 | 177 | 56 | 41 |
| 2025Q1 | 514 | 275 | 261 | 159 | 48 | 46 |
| 2025Q2 | 554 | 283 | 281 | 155 | 57 | 46 |
| 2025Q3 | 582 | 345 | 284 | 136 | 48 | 52 |
| 2025Q4 | 624 | 365 | 335 | 176 | 63 | 56 |
| 2026Q1 | 509 | 222 | 253 | 112 | 50 | 37 |
| 2026Q2 | 551 | 277 | 288 | 118 | 42 | 42 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 717 | 458 | 316 | 147 | 49 | 69 |
Динамика 2026Q2 к 2025Q2
- Медиана цены домов и дач в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (+2 %).
- Медиана цены нежилых помещений в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 37 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых зданий в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 33 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены гаражей, кладовых и малых помещений в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 5 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ИЖС в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 14 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ЛПХ в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 12 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены садовых участков в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 5 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены сельхозучастков в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 24 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены коммерческих участков в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 42 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков под гаражи в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (+2 %).
- По ценам машино-мест сравнение не приводится: мало сделок или число сделок в двух кварталах различается больше чем вдвое.
Регионы с близкой медианой цены квартир
Владимирская область — 71 429 ₽/м²; Тульская область — 71 630 ₽/м²; Рязанская область — 72 373 ₽/м²; Республика Хакасия — 69 097 ₽/м² ‡
Вопросы и ответы
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Астраханской области по сделкам?
Медиана по 5 861 сделке за 2025Q3–2026Q2 — 70 825 ₽/м²; половина сделок — от 53 719 до 89 706 ₽/м². Это цена по сведениям о зарегистрированных сделках, а не цена объявлений.
Сколько стоит сотка земли в Астраханской области?
Медиана цены сотки по сделкам за 2025Q3–2026Q2: участки ИЖС — 99 945 ₽ (2 266 сделок); участки ЛПХ — 30 000 ₽ (1 209 сделок); садовые участки — 64 309 ₽ (1 160 сделок). Сельхозучастки — 10 537 ₽ за гектар (542 сделки). За м²: коммерческие участки — 1 111 ₽; участки под гаражи — 2 273 ₽ ‡. Цены участков разного назначения различаются в разы, поэтому общей цены сотки на странице нет. ‡ — разброс цен высокий: заниженные цены не отброшены.
Сколько сделок с недвижимостью в Астраханской области учтено?
За 2025Q3–2026Q2 — 15 735 сделок с ценой и площадью по видам объектов из таблицы, из них с квартирами — 5 861. Это не все зарегистрированные сделки: учтены только договоры купли-продажи; исключены сделки с нулевой ценой, сделки с несколькими объектами, квартиры больше 300 м², нежилые помещения больше 1 000 м² и заниженные цены (кроме видов объектов со знаком ‡). Земля прочего назначения, незавершённое строительство, сооружения и объекты без вида в таблицы не входят.
Почему 2026Q3 показан отдельно?
С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Поэтому цены 2026Q3 нельзя напрямую сравнивать с прежними кварталами.
Что значит знак ‡ в таблицах?
Разброс цен высокий: участки под гаражи. Здесь дешёвые сделки — не единичные заниженные цены, а заметная часть рынка, поэтому они не отброшены. Цифры посчитаны по всем сделкам и обычно ниже, чем были бы после отброса.
Как посчитано
- Источник — открытый дата-сет Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок (по отчуждению) с объектами недвижимости в разрезе территориальной принадлежности» (ссылка). Дата-сет общедоступен и может использоваться организациями, в том числе в сервисах (письмо Росреестра от 2025-11-18 № 06-02643/25, PDF).
- Цена за м² — цена сделки, делённая на площадь объекта. В расчёт входят только договоры купли-продажи с ценой и площадью больше нуля; сделки с несколькими объектами (пакетные) исключены. Квартиры площадью больше 300 м² и нежилые помещения больше 1 000 м² не учитываются: у таких записей площадь обычно относится ко всему дому или зданию.
- Показаны медиана и квартили цены: Q1 — цена, дешевле которой прошла четверть сделок, Q3 — три четверти. Для участков ИЖС, ЛПХ и садовых цена пересчитана за сотку (100 м²), для сельхозучастков — за гектар (10 000 м²). Квартал — по дате периода в выгрузке Росреестра.
- Цены по ячейке (регион, вид объекта, квартал) показаны, только если в ней не меньше 30 сделок после отброса заниженных цен; иначе — „мало сделок“.
- С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Цифры 2026Q3 приведены отдельно и с прежними кварталами напрямую не сравниваются.
- Виды объектов определены по виду и назначению объекта в выгрузке, земля — по виду разрешённого использования. Квартиры — жилые помещения до 300 м²; дома и дачи — жилые и садовые дома; нежилые помещения и здания — объекты с назначением „нежилое“ от 40 м², без деления на офисы, торговлю и склады; гаражи и кладовые — нежилые объекты меньше 40 м² и гаражи; машино-места — отдельно. Земля разделена на участки ИЖС, ЛПХ, садовые, сельхозучастки, коммерческие и под гаражи; участки другого назначения в таблицы не входят.
- Заниженные цены отброшены: сделка исключается, если её цена за м² заметно ниже, чем у похожих сделок рядом; порог для квартир подбирается по кадастровому району, для остальных видов — по региону, дорогие сделки не исключаются. Где дешёвых сделок слишком много (разброс цен высокий), отброс не применяется, а вид объектов отмечен знаком ‡. Исключение — сделки с ценой м² более чем в 10 типичных разбросов выше местного эталона: они отброшены как вероятные ошибки ввода.
- Это статистика сделок по региону, а не оценка стоимости конкретного объекта.
- Данные: база сделок v20261101, ядро v20261101.m10, снимок 2026-11-07.
- Полная методология — на отдельной странице.
Медиана цены, изменение за год и число сделок по региону; карта районов, индексы и выгрузка сделок.