Анализ рынка недвижимости Тульской области по сделкам Росреестра — 2026
Тульская область: 27 484 сделки с ценой и площадью за четыре квартала 2025Q3–2026Q2 по открытому дата-сету Росреестра — только договоры купли-продажи, без сделок с нулевой ценой, сделок с несколькими объектами и заниженных цен (кроме видов объектов со знаком ‡). Медиана цены квартир — 71 630 ₽/м²; половина сделок с квартирами прошла по цене от 47 713 до 101 406 ₽/м², медиана площади квартиры — 43,9 м².
По медиане цены квартир Тульская область на 65-м месте из 83 регионов в данных; медиана на 15 % ниже медианы по регионам (84 007 ₽/м²). Медиана цены квартир в 2026Q2 выросла на 12 % по сравнению с 2025Q2.
Больше всего сделок в расчёте — с квартирами (39 %), затем с домами и дачами (13 %) и с участками ИЖС (10 %). Доли посчитаны по видам объектов, где сделок не меньше 30. В 2026Q3 Росреестр перешёл на новый алгоритм выгрузки; по новым данным медиана цены квартир — 76 760 ₽/м² (2 926 сделок). Эти цифры приведены отдельно: сравнивать их с прежними кварталами напрямую нельзя.
Индексы цен и коэффициенты на дату: Индексы цен Тульской области
Цены сделок в Тульской области за 2025Q3–2026Q2
| Вид объекта | Сделок | Цена за | Q1, ₽ | Медиана, ₽ | Q3, ₽ | Медиана площади | Место по медиане | 2026Q2 к 2025Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Жильё | ||||||||
| Квартиры | 10 818 | м² | 47 713 | 71 630 | 101 406 | 43,9 м² | 65 из 83 | +12 % |
| Дома, дачи | 3 634 | м² | 9 326 | 19 963 | 40 143 | 64,6 м² | 46 из 82 | +6 %* |
| Нежилая недвижимость | ||||||||
| Нежилые помещения | 302 | м² | 12 643 | 30 597 | 73 338 | 92,2 м² | 41 из 80 | +5 %* |
| Нежилые здания | 835 | м² | 3 747 | 8 179 | 16 097 | 68,3 м² | 42 из 83 | +4 %* |
| Гаражи, кладовые и малые помещения | 2 073 | м² | 5 282 | 10 062 | 20 000 | 23,9 м² | 69 из 82 | −6 %* |
| Машино-места | мало сделок | — | — | — | — | — | — | — |
| Земля | ||||||||
| Участки ИЖС ‡ | 2 855 | сотку | 13 333 | 53 571 | 141 655 | 10,0 сотки | 43 из 82 | +47 %† |
| Участки ЛПХ | 2 683 | сотку | 6 777 | 21 625 | 48 291 | 14,4 сотки | 27 из 79 | +16 %* |
| Садовые участки | 2 171 | сотку | 15 321 | 36 463 | 74 242 | 6,9 сотки | 64 из 80 | +1 % |
| Сельхозучастки | 839 | га | 25 227 | 69 710 | 167 687 | 8,0 га | 32 из 73 | +28 %* |
| Коммерческие участки | 378 | м² | 392 | 1 110 | 3 376 | 745,5 м² | 22 из 80 | +34 %* |
| Участки под гаражи | 896 | м² | 1 087 | 2 929 | 6 897 | 28,0 м² | 20 из 79 | 0 % |
Медиана цены по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры, ₽/м² | Дома, дачи, ₽/м² |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 59 505 | 15 860 |
| 2024Q2 | 60 365 | 16 088 |
| 2024Q3 | 64 439 | 17 583 |
| 2024Q4 | 67 647 | 20 548 |
| 2025Q1 | 66 416 | 18 308 |
| 2025Q2 | 65 766 | 18 868 |
| 2025Q3 | 67 137 | 18 571 |
| 2025Q4 | 71 901 | 19 750 |
| 2026Q1 | 74 722 | 22 720 |
| 2026Q2 | 73 350 | 19 939 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 76 760 | 18 082 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения, ₽/м² | Нежилые здания, ₽/м² | Гаражи, кладовые и малые помещения, ₽/м² |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 29 289 | 6 290 | 8 680 |
| 2024Q2 | 30 025 | 7 208 | 8 504 |
| 2024Q3 | 44 326 | 8 333 | 8 979 |
| 2024Q4 | 39 808 | 8 549 | 9 972 |
| 2025Q1 | 35 478 | 7 265 | 10 714 |
| 2025Q2 | 31 120 | 9 516 | 11 111 |
| 2025Q3 | 31 737 | 8 841 | 9 881 |
| 2025Q4 | 28 802 | 5 600 | 8 852 |
| 2026Q1 | 29 793 | 7 847 | 11 732 |
| 2026Q2 | 32 742 | 9 937 | 10 390 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 38 542 | 9 417 | 9 673 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС ‡, ₽/сотка | Участки ЛПХ, ₽/сотка | Садовые участки, ₽/сотка | Сельхозучастки, ₽/га | Коммерческие участки, ₽/м² | Участки под гаражи, ₽/м² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 35 397 | 20 955 | 28 345 | 40 000 | 1 194 | 2 083 |
| 2024Q2 | 49 645 | 19 937 | 30 870 | 53 746 | 1 096 | 2 732 |
| 2024Q3 | 54 659 | 21 250 | 33 725 | 50 000 | 1 104 | 3 280 |
| 2024Q4 | 49 000 | 22 010 | 31 120 | 50 000 | 1 068 | 3 324 |
| 2025Q1 | 36 639 | 20 633 | 34 014 | 55 679 | 948 | 2 778 |
| 2025Q2 | 45 295 | 21 518 | 41 667 | 58 441 | 1 428 | 3 030 |
| 2025Q3 | 49 264 | 18 889 | 36 167 | 97 222 | 1 024 | 2 394 |
| 2025Q4 | 50 000 | 22 727 | 32 855 | 50 000 | 970 | 3 397 |
| 2026Q1 | 51 639 | 21 604 | 33 333 | 60 000 | 900 | 2 941 |
| 2026Q2 | 66 667 | 25 000 | 41 953 | 75 000 | 1 912 | 3 030 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 54 773 | 22 222 | 32 389 | 100 000 | 783 | 2 296 |
2024Q3: в данных Росреестра за этот квартал заметно меньше недорогих сделок с землёй и нежилой недвижимостью, чем в соседних кварталах, поэтому медиана 2024Q3 по ним завышена.
Число сделок в расчёте по кварталам
Жильё
| Квартал | Квартиры | Дома, дачи |
|---|---|---|
| 2024Q1 | 2 248 | 644 |
| 2024Q2 | 2 509 | 1 118 |
| 2024Q3 | 2 297 | 884 |
| 2024Q4 | 2 945 | 894 |
| 2025Q1 | 2 126 | 668 |
| 2025Q2 | 2 289 | 909 |
| 2025Q3 | 2 688 | 1 043 |
| 2025Q4 | 3 078 | 1 022 |
| 2026Q1 | 2 381 | 542 |
| 2026Q2 | 2 671 | 1 027 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 2 926 | 1 251 |
Нежилая недвижимость
| Квартал | Нежилые помещения | Нежилые здания | Гаражи, кладовые и малые помещения |
|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 75 | 206 | 358 |
| 2024Q2 | 99 | 303 | 650 |
| 2024Q3 | 53 | 218 | 483 |
| 2024Q4 | 120 | 275 | 546 |
| 2025Q1 | 92 | 206 | 471 |
| 2025Q2 | 59 | 225 | 535 |
| 2025Q3 | 66 | 234 | 553 |
| 2025Q4 | 92 | 252 | 567 |
| 2026Q1 | 64 | 133 | 365 |
| 2026Q2 | 80 | 216 | 588 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 76 | 348 | 740 |
Земля
| Квартал | Участки ИЖС ‡ | Участки ЛПХ | Садовые участки | Сельхозучастки | Коммерческие участки | Участки под гаражи |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024Q1 | 656 | 592 | 361 | 226 | 112 | 143 |
| 2024Q2 | 851 | 774 | 794 | 246 | 142 | 221 |
| 2024Q3 | 638 | 644 | 612 | 199 | 100 | 200 |
| 2024Q4 | 729 | 699 | 523 | 267 | 129 | 230 |
| 2025Q1 | 633 | 582 | 443 | 217 | 127 | 191 |
| 2025Q2 | 672 | 658 | 611 | 230 | 96 | 192 |
| 2025Q3 | 746 | 791 | 634 | 221 | 98 | 228 |
| 2025Q4 | 917 | 729 | 552 | 260 | 117 | 268 |
| 2026Q1 | 518 | 464 | 345 | 191 | 84 | 183 |
| 2026Q2 | 674 | 699 | 640 | 167 | 79 | 217 |
| 2026Q3 (новый алгоритм) | 848 | 798 | 671 | 218 | 126 | 244 |
Динамика 2026Q2 к 2025Q2
- Медиана цены домов и дач в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 6 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых помещений в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 5 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены нежилых зданий в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 4 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены гаражей, кладовых и малых помещений в 2026Q2 ниже, чем в 2025Q2, на 6 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков ИЖС в 2026Q2 выросла на 47 % по сравнению с 2025Q2. Изменение больше чем на 30 % за год может отражать смену состава сделок в выгрузке, а не только движение цен.
- Медиана цены участков ЛПХ в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 16 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены садовых участков в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (+1 %).
- Медиана цены сельхозучастков в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 28 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены коммерческих участков в 2026Q2 выше, чем в 2025Q2, на 34 %, но разница не выходит за пределы выборочной погрешности.
- Медиана цены участков под гаражи в 2026Q2 почти не изменилась по сравнению с 2025Q2 (0 %).
- По ценам машино-мест сравнение не приводится: мало сделок или число сделок в двух кварталах различается больше чем вдвое.
Регионы с близкой медианой цены квартир
Владимирская область — 71 429 ₽/м²; Рязанская область — 72 373 ₽/м²; Астраханская область — 70 825 ₽/м²; Костромская область — 73 266 ₽/м²
Вопросы и ответы
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Тульской области по сделкам?
Медиана по 10 818 сделкам за 2025Q3–2026Q2 — 71 630 ₽/м²; половина сделок — от 47 713 до 101 406 ₽/м². Это цена по сведениям о зарегистрированных сделках, а не цена объявлений.
Сколько стоит сотка земли в Тульской области?
Медиана цены сотки по сделкам за 2025Q3–2026Q2: участки ИЖС — 53 571 ₽ (2 855 сделок, ‡); участки ЛПХ — 21 625 ₽ (2 683 сделки); садовые участки — 36 463 ₽ (2 171 сделка). Сельхозучастки — 69 710 ₽ за гектар (839 сделок). За м²: коммерческие участки — 1 110 ₽; участки под гаражи — 2 929 ₽. Цены участков разного назначения различаются в разы, поэтому общей цены сотки на странице нет. ‡ — разброс цен высокий: заниженные цены не отброшены.
Сколько сделок с недвижимостью в Тульской области учтено?
За 2025Q3–2026Q2 — 27 484 сделки с ценой и площадью по видам объектов из таблицы, из них с квартирами — 10 818. Это не все зарегистрированные сделки: учтены только договоры купли-продажи; исключены сделки с нулевой ценой, сделки с несколькими объектами, квартиры больше 300 м², нежилые помещения больше 1 000 м² и заниженные цены (кроме видов объектов со знаком ‡). Земля прочего назначения, незавершённое строительство, сооружения и объекты без вида в таблицы не входят.
Почему 2026Q3 показан отдельно?
С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Поэтому цены 2026Q3 нельзя напрямую сравнивать с прежними кварталами.
Что значит знак ‡ в таблицах?
Разброс цен высокий: участки ИЖС. Здесь дешёвые сделки — не единичные заниженные цены, а заметная часть рынка, поэтому они не отброшены. Цифры посчитаны по всем сделкам и обычно ниже, чем были бы после отброса.
Как посчитано
- Источник — открытый дата-сет Росреестра «Данные о ценах регистрируемых сделок (по отчуждению) с объектами недвижимости в разрезе территориальной принадлежности» (ссылка). Дата-сет общедоступен и может использоваться организациями, в том числе в сервисах (письмо Росреестра от 2025-11-18 № 06-02643/25, PDF).
- Цена за м² — цена сделки, делённая на площадь объекта. В расчёт входят только договоры купли-продажи с ценой и площадью больше нуля; сделки с несколькими объектами (пакетные) исключены. Квартиры площадью больше 300 м² и нежилые помещения больше 1 000 м² не учитываются: у таких записей площадь обычно относится ко всему дому или зданию.
- Показаны медиана и квартили цены: Q1 — цена, дешевле которой прошла четверть сделок, Q3 — три четверти. Для участков ИЖС, ЛПХ и садовых цена пересчитана за сотку (100 м²), для сельхозучастков — за гектар (10 000 м²). Квартал — по дате периода в выгрузке Росреестра.
- Цены по ячейке (регион, вид объекта, квартал) показаны, только если в ней не меньше 30 сделок после отброса заниженных цен; иначе — „мало сделок“.
- С 2026Q3 Росреестр выгружает сделки по новому алгоритму: учтены все правообладатели, цена договора на несколько объектов делится между ними пропорционально кадастровой стоимости. Цифры 2026Q3 приведены отдельно и с прежними кварталами напрямую не сравниваются.
- Виды объектов определены по виду и назначению объекта в выгрузке, земля — по виду разрешённого использования. Квартиры — жилые помещения до 300 м²; дома и дачи — жилые и садовые дома; нежилые помещения и здания — объекты с назначением „нежилое“ от 40 м², без деления на офисы, торговлю и склады; гаражи и кладовые — нежилые объекты меньше 40 м² и гаражи; машино-места — отдельно. Земля разделена на участки ИЖС, ЛПХ, садовые, сельхозучастки, коммерческие и под гаражи; участки другого назначения в таблицы не входят.
- Заниженные цены отброшены: сделка исключается, если её цена за м² заметно ниже, чем у похожих сделок рядом; порог для квартир подбирается по кадастровому району, для остальных видов — по региону, дорогие сделки не исключаются. Где дешёвых сделок слишком много (разброс цен высокий), отброс не применяется, а вид объектов отмечен знаком ‡. Исключение — сделки с ценой м² более чем в 10 типичных разбросов выше местного эталона: они отброшены как вероятные ошибки ввода.
- Это статистика сделок по региону, а не оценка стоимости конкретного объекта.
- Данные: база сделок v20261101, ядро v20261101.m10, снимок 2026-11-07.
- Полная методология — на отдельной странице.
Медиана цены, изменение за год и число сделок по региону; карта районов, индексы и выгрузка сделок.